退去時に行う業務と原状回復について
賃貸管理コラム
前回は『更新・再契約』についてご案内しました。
今回は『退去時業務・現状回復』についてお話したいと思います。
賃貸管理を行う中では、入居する方もいれば退去する方もいます。
今回は入居者が退去する場合の流れや注意すべきポイントについて
お伝えしたいと思います。
賃貸物件の借主（入居者）が退去する場合、『立ち合い』を行います。
オーナーさまご自身で管理している場合はオーナー様自らで行う必要があり
ますが、管理を不動産会社に委託している場合は不動産会社がオーナー様の
代わりに実施します。
立ち合いが必要な理由として一番の理由は「退去後に認識のずれが
生じないようにするため」です。
室内の傷や汚れなどを借主と一緒にチェックし、『原状回復』が
どの程度必要なのか判断します。
元々あった汚れや傷、通常の使用での傷（家具を置いた床のへこみなど）や
経年劣化は対象外ですが、修繕工事が必要になった場合、貸主（オーナーさま）
と借主のどちらが費用負担するかをはっきりさせる必要があります。
退去後の連絡先や住所、電気・ガス・水道の停止手続きの確認も必ず行いましょう。
また、確認したうえで原状回復費用を確定し、見積もりができたら借主へ了承を
貰い、請求または敷金などから相殺します。
立ち合いをきちんと行うことで退去後のトラブル回避にも繋がるので、なくては
ならない業務になります。
原状回復とは、簡単に言うと入居者が退去時に故意や過失によって付けて
しまったキズや汚れなどを元に戻すことです。
契約に際に取り交わす「賃貸借契約書」にもきちんと定められています。
ただ、この「原状回復」は以前からトラブルも多く、都度ルールの見直しは
されていたもののなかなか減らず、平成10年3月に国土交通省よりルールの
明確化と普及を図るため『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』
（以下「ガイドライン」）が取りまとめられました。
（平成16年2月及び平成23年8月、裁判事例等の追加などの改訂あり）
ガイドラインの中で、原状回復とは「賃借人の居住、使用により発生した
建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の
使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義されています。
（※善管注意義務違反：簡単に言うと、借主は借りている部屋を壊したり傷つけたり
手入れしないで放置したりせず、大切に使わなければならないということです。
故意・過失で壊したり傷つけることはもちろん、自然現象で結露などが発生し、
拭いたり乾かしたりすればよいが、それをせず放置してカビだらけにして使えなくして
しまうことも善管注意義務違反となる可能性もあります。※詳細は民法第400条参照）
キズや汚れの原状回復にかかる費用は、借主と貸主のどちらが負担するのか
具体的に例を挙げてみていきましょう。
【借主負担になる場合の主なケース（一例）】
・ペットが付けた壁・床・柱等のキズや汚れ、破れなど
・窓ガラスを割った場合（子どもが遊んでいた場合に割ったものも含む）
・結露を放置したことによるカビなどの繁殖
・壁に掛けるためにあけた釘・ねじなどの穴
・引越しなど、物（家具など）の搬入出時に付いたキズや汚れ
・誤った使い方や手入れで破汚損になった備え付けの設備（エアコン・洗面台・給湯機等）
【貸主負担になる場合の主なケース（一例）】
・退去の際の鍵の通常交換
・経年劣化や損耗
・日照りによる床や壁の変色
・家具を置いた際にできた床の凹み
・窓ガラスの経年劣化や自然災害による亀裂や損傷
・退去時のクリーニング
このように、一般的には借主が故意や不注意等で汚したり壊してしまったものに
関しては借主負担、普通に生活している上で付いてしまった傷や時間がたった
ことによって劣化してしまったものなどは貸主負担となることが分かります。
ただ、中には例外もあります。『賃貸借契約書』に特約などに“これは借主さんが
負担して下さいね”といった内容の決まり事がないかチェックしておきましょう。
特に、「電球」や「排水溝のゴムパッキン」等の安価な消耗品は借主負担に
なっている場合もあるので一度確認してみてください。
退去後は次の入居者を迎えるために、速やかに業者へ依頼し室内クリーニングや
リフォームなどのメンテナンスを行います。
原状回復は不動産管理を行う上でトラブルが多いものの1つです。
入居前・入居後のどちらの傷や汚れなのかしっかり確認しておくことが大切です。
また、入居時の契約を結ぶ際の貸主と借主の認識のすり合わせや、立ち合いでの退去時の確認など
を怠らずきちんと行うことがトラブル回避にもつながるため、しっかりと行いましょう。
そうすることで借主も貸主も気持ちよく次へ進むことができるでしょう。
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退去時に行う業務と原状回復について
前回は『更新・再契約』についてご案内しました。
今回は『退去時業務・現状回復』についてお話したいと思います。
賃貸管理を行う中では、入居する方もいれば退去する方もいます。
今回は入居者が退去する場合の流れや注意すべきポイントについて
お伝えしたいと思います。
■入居者退去の際は何をするの？
賃貸物件の借主（入居者）が退去する場合、『立ち合い』を行います。
オーナーさまご自身で管理している場合はオーナー様自らで行う必要があり
ますが、管理を不動産会社に委託している場合は不動産会社がオーナー様の
代わりに実施します。
立ち合いが必要な理由として一番の理由は「退去後に認識のずれが
生じないようにするため」です。
室内の傷や汚れなどを借主と一緒にチェックし、『原状回復』が
どの程度必要なのか判断します。
元々あった汚れや傷、通常の使用での傷（家具を置いた床のへこみなど）や
経年劣化は対象外ですが、修繕工事が必要になった場合、貸主（オーナーさま）
と借主のどちらが費用負担するかをはっきりさせる必要があります。
退去後の連絡先や住所、電気・ガス・水道の停止手続きの確認も必ず行いましょう。
また、確認したうえで原状回復費用を確定し、見積もりができたら借主へ了承を
貰い、請求または敷金などから相殺します。
立ち合いをきちんと行うことで退去後のトラブル回避にも繋がるので、なくては
ならない業務になります。
■原状回復って何？
原状回復とは、簡単に言うと入居者が退去時に故意や過失によって付けて
しまったキズや汚れなどを元に戻すことです。
契約に際に取り交わす「賃貸借契約書」にもきちんと定められています。
ただ、この「原状回復」は以前からトラブルも多く、都度ルールの見直しは
されていたもののなかなか減らず、平成10年3月に国土交通省よりルールの
明確化と普及を図るため『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』
（以下「ガイドライン」）が取りまとめられました。
（平成16年2月及び平成23年8月、裁判事例等の追加などの改訂あり）
ガイドラインの中で、原状回復とは「賃借人の居住、使用により発生した
建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の
使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義されています。
（※善管注意義務違反：簡単に言うと、借主は借りている部屋を壊したり傷つけたり
手入れしないで放置したりせず、大切に使わなければならないということです。
故意・過失で壊したり傷つけることはもちろん、自然現象で結露などが発生し、
拭いたり乾かしたりすればよいが、それをせず放置してカビだらけにして使えなくして
しまうことも善管注意義務違反となる可能性もあります。※詳細は民法第400条参照）
■原状回復ってどこまでを誰がやるの？
キズや汚れの原状回復にかかる費用は、借主と貸主のどちらが負担するのか
具体的に例を挙げてみていきましょう。
【借主負担になる場合の主なケース（一例）】
・ペットが付けた壁・床・柱等のキズや汚れ、破れなど
・窓ガラスを割った場合（子どもが遊んでいた場合に割ったものも含む）
・結露を放置したことによるカビなどの繁殖
・壁に掛けるためにあけた釘・ねじなどの穴
・引越しなど、物（家具など）の搬入出時に付いたキズや汚れ
・誤った使い方や手入れで破汚損になった備え付けの設備（エアコン・洗面台・給湯機等）
【貸主負担になる場合の主なケース（一例）】
・退去の際の鍵の通常交換
・経年劣化や損耗
・日照りによる床や壁の変色
・家具を置いた際にできた床の凹み
・窓ガラスの経年劣化や自然災害による亀裂や損傷
・退去時のクリーニング
このように、一般的には借主が故意や不注意等で汚したり壊してしまったものに
関しては借主負担、普通に生活している上で付いてしまった傷や時間がたった
ことによって劣化してしまったものなどは貸主負担となることが分かります。
ただ、中には例外もあります。『賃貸借契約書』に特約などに“これは借主さんが
負担して下さいね”といった内容の決まり事がないかチェックしておきましょう。
特に、「電球」や「排水溝のゴムパッキン」等の安価な消耗品は借主負担に
なっている場合もあるので一度確認してみてください。
退去後は次の入居者を迎えるために、速やかに業者へ依頼し室内クリーニングや
リフォームなどのメンテナンスを行います。
■まとめ
原状回復は不動産管理を行う上でトラブルが多いものの1つです。
入居前・入居後のどちらの傷や汚れなのかしっかり確認しておくことが大切です。
また、入居時の契約を結ぶ際の貸主と借主の認識のすり合わせや、立ち合いでの退去時の確認など
を怠らずきちんと行うことがトラブル回避にもつながるため、しっかりと行いましょう。
そうすることで借主も貸主も気持ちよく次へ進むことができるでしょう。
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