家賃減額を阻止するサブリースサービス | 株式会社センチュリーダイソー管理事業部

賃貸管理コラム 2021.04.15

みなさまは『サブリース』というのを聞いたことはありますか？
もしかすると初めて耳にする方もいらっしゃるかもしれません。

『サブリース』とは不動産の賃貸経営を行うための1つの方法です。

今回は、賃貸経営を考える上で選択肢の1つとなる可能性があるサブリースについて
お話したいと思います。

■サブリースとは？

サブリースとはどういったものかというと、不動産会社（サブリース会社）がオーナー様（貸主）
から物件を一括借り上げし、その借りた物件をお客様（借主）に転貸する契約のことです。


まずはその仕組みについて見ていきましょう。



正確に言うと、オーナーから物件を不動産会社（サブリース会社）が一括借り上げをする事を
『マスターリース』、オーナー様から借りた物件をがお客様（テナントなど）に不動産会社
（サブリース会社）貸す事を『サブリース』と言います。

ただ、この流れを一般的に『サブリース』と呼ぶためこの記事の中では同様のものとして
お話していきたいと思います。

では、次にサブリースのメリット・デメリットについてお話ししていきたいと思います。

■サブリースのメリット

　安定した賃料収入を得る
　　　そのうえ、不動産会社から安定した賃料が入ってくるため空室リスクや
　　　滞納リスクの回避にも繋がります。

　管理業務を自分でやる手間が省ける
　　　管理や入居者の募集を不動産会社（サブリース会社）が行ってくれるため、
　　　忙しいオーナー様などは賃貸経営方法の1つとして検討しても良いかもしれ
　　　ません。

　確定申告が簡素化できる
　　　オーナー様は不動産会社（サブリース会社）と賃貸借契約を結ぶだけなので
　　　各入居者からの家賃や、入退去の度に発生する費用を毎回計上しなくても
　　　よいため、収支管理がやりやすいのも特徴です。
　　　そのため、確定申告もしやすくなり、税務にかかる手間を大きく減らすことが
　　　できます。

　入居者トラブルも対応してもらえる
　　　万が一、入居者とトラブルが起きても、オーナーさまがそれに振り回される
　　　心配がないのもポイント。
　　　代わりに不動産会社（サブリース会社）が表に立って対応してくれるため
　　　安心です。
　

■サブリースのデメリット

　　・サブリース会社が払う賃料は、入居者が払う賃料より低い
　　　　サブリースの場合、入居者との間に不動産会社（サブリース会社）が間に
　　　　入る為、「家賃全額＝オーナー様の収入」になるわけではありません。
　　　　相場は80～90％程度と言われています。
　　　　そのため、空室リスクの心配がないオーナー様には合わない方法でしょう。

　　入居者を選ぶことができない
　　　　入居者と契約を結ぶのはあくまで不動産会社（サブリース会社）です。
　　　　そのため、オーナー様は直接入居者を選ぶことができません。
　　　　自分の物件に入る人をご自分で判断したい方には不向きかもしれません。　　


　　一定期間ごとに賃料の見直しがある
　　　　家賃が安定して入ってくるのがサブリースですが、同じ家賃がずっと続く
　　　　わけではありません。通常2年ごとに家賃の見直しが行われますが、賃料
　　　　が下がることの方が多いようです。
　　
　
　　サブリース会社の倒産の危険性
　　　　物事に絶対はないため可能性が無いと言い切れないのがサブリース会社の
　　　　倒産。万が一そうなってしまった場合、入居者と結んだ契約はオーナーが
　　　　引き継ぐことになります。また、保証されていた家賃が入らなるため、返済
　　　　などがある場合、計画が狂ってしまうことがあります。

■まとめ

空室リスクを回避し、家賃減額を阻止するサブリースサービスではオーナー様の助けと
なる仕組みが整っています。

ただ、契約に至る際はどんなことでも同じことが言えますが、内容をしっかり理解した
うえで契約しましょう。
ちゃんと理解しないまま契約してしまうと「こんなつもりじゃなかったのに！」なんて
ことになってしまうかもしれません。


長期的かつ全体的な収支計画をしっかり立て、シミュレーションを行ったうえでサブリース
契約にした方がメリットがあるのか、それともほかの方法が良いのかしっかりと見極める
必要があります。


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